房市◆房事◆大小事

如果說 2017 年的股市是「高原期」，那房地產在很多人心中可能已在「冰河期」。從 2014 年政府祭出囤房稅後， 2015 年景氣明顯轉折向下，2016 年再大幅度調高公告地價、公告土地現傎，並實施房地合一稅邊際稅率高達 45％後，房市一路走低。究竟房市何時會觸底？

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2017 年房市交易量比 2016 年明顯增加，價格則維持在底部盤整，若無政策性的干擾，房市沒有持續悲觀的理由。同時由於房貸利率仍低，銀行向購屋者殷勤招手，購屋房貸門檻寬鬆，對於首購族而言仍是進場好時機，因此評估 2018 年整體房市走向，可以抱持「審慎樂觀」態度。

至於很多與許多年輕人切身相關的租房市場，張旭嵐指出，隨著「租屋條例」三讀，加上包租代管業興起，以及政府期待儘快推動制度，以健全租屋市場品質，因此，頂樓加蓋違建、居住品質差的分隔套房，預料會逐漸被市場淘汰或面臨整修，但中長期下來，租金也可能隨著成本增加而有一波調漲。

房價高漲、買不起房子是很多人心中的痛，因此樂見房價向下修正，但是這波修正會到什麼時候結束？如何判斷房價是否合理？2018 年適合首購族進場嗎？買不起台灣的房子，是否適合到海外置產？在 12 月 14 日舉辦的「鉅亨論見」直播中，將邀請張旭嵐，以及資深財經評論家黃世聰，共同分析 2018 年房市展望，將針對以上問題進行深入討論。

永慶房產集團表示，房市進入交易旺季，民眾看屋意願轉趨積極，加上建商讓利風潮衝擊下，屋主心態轉化，買賣雙方價格認知差距拉近，讓11月房市交易量較10月小幅成長5%。

根據永慶房產集團研展中心統計，與10月相比，七都11月房市交易量表現，北市成長4%，新北量增6%，桃園增加3%，新竹縣市成長9%，台中增加3%，台南與高雄則分別成長2%與8%

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，年底是傳統的購屋旺季，剛性需求拉抬，加上部分屋主認清事實，願意讓價出售，讓交易量增加，若與去年11月同期相比，全台交易量增16%，顯示房市交易量持續回溫。

觀察11月七都房價，雙北市房價小幅回升1%，桃園以南都會區房價，都在1.5%內微幅波動。

謝志傑表示，今年以來七都房價均呈現2%內的上下震盪盤整，目前市場以自住需求為主力，房價缺乏上漲動能，預估房價仍是持續盤整格局，甚至有小幅下修空間。

謝志傑表示，觀察本月高總價產品交易也有回溫跡象，不少高總價屋主在稅負成本攀升以及年前售屋省稅的考量下，願意修正價格，加快售屋節奏，而買方也在價格有感下跌後，把握機會擇優進場，顯示只要是好產品、好地段仍不寂寞。

一般認為小型重畫區供給有限，能較快速脫離空城的行列，房價抗跌，實價顯示，三峽北大特區今年平均房價每坪25.4萬元，較三年前高點僅下滑3%，比五年前上漲19%。但泰山十八甲表現不佳，跟2014年相比跌幅逾一成。

大家房屋企研室主任郎美囡分析，房市2014年反轉後，房價跟高點時期相比多有一至二成的修正，大型重劃區供給多，賣壓重，修正更是明顯，至於小型重畫區，由於短時間開發飽合，生活機能凝聚快速，一般認為房價較具抗跌性。

統計三峽北大、三重重陽以及泰山十八甲，新北市三個小面積重劃區的住宅大樓交易資料，雖然同為小面積，但各重劃區的房價走勢各有不同。

其中三峽北大特區最抗跌，今年平均房價每坪25.4萬，跟房市多頭時期2014年比僅下滑3.6%，且跟五年前相比單價上揚了18.8%。三重重陽重劃區今年平均房價35.2萬，跟2014年相比跌8.7%。

泰山十八甲則是一路下跌，今年住宅大樓均價26.8萬，跟2014年相比跌幅達10.9%。

大家房屋北大學成店店東黃睿齡表示，北大特區街廓寬大整齊，教育機構密度高，而桃子腳國小已成為著名學區，適合有孩子的家庭，加上這幾年賣場、連鎖店陸續進駐，生活機能佳，通車往返台北、桃園機場都很快速，未來還有三鶯線可期待，因此房價迅速回穩。

住商不動產泰山十八甲加盟店店長王鴻傑表示，十八甲重劃區住宅大樓有很大價差，公有市場是十八甲的中心，周邊大樓這幾年釋出稀少，相對抗跌，不過比較外圍的區域，例如中港西路、仁愛路巷子，大樓房價就在2字頭，拉低均價不少。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，以重劃區而言，若處於多頭期間，推案初期價格通常最低，加上建設話題，房價能有期待，可是生活機能勢必不足，而在目前房價盤整期間，機能未臻健全的重劃區前景難料，建議買方依據實際需求、通勤成本以及總預算來評估，較容易找到理想的房子。

立院昨（28）日三讀通過租賃專法，其中重大變革包含建立租賃住宅管理人員專業證照制度；現在的從業人員雖有二年執業保障過渡期，但條例施行二年後，便應取得專業證照，才能合法執行包租代管業務。

租賃專法立法意旨除了保障國人租賃權益，也希望讓租賃市場健全化、專業化，因此本次立法將租賃住宅服務業訂為許可行業，並要求服務人員應取得專業證照，另外，也要求業者應繳交營業保證金，以強化租賃住宅服務業專業能力及服務品質。

內政部地政司副司長王成機預期，租賃專法明年中施行後，由於市場需求龐大，光去年租賃市場規模就達90萬戶，可以預見明年下半年，就會陸續有業者投入，租賃服務產業將蓬勃發展。

當前房地產市場已有不少房屋仲介業者除了買賣房屋，也受理租賃案件，王成機表示，租賃專法預計明年中施行，儘管法令有二年的保障過渡期，房仲業者應盡快於法令施行後，以原公司組織去申請許可，並新增包租業或是代管業等營業項目，未來才可繼續合法經營租賃項目。

至於從業人員，王成機表示，未來必須經過訓練還有測驗合格後，才能取得證照。

租賃專法有12個相關配套子法，當中包含租賃住宅管理人員訓練與測驗資格課程內容與時數，確保從業人員通過測驗及訓練後，可具備產權現況調查、設備安全維護及簡易修繕知識、民法、室內裝修法規、租賃等相關契約及租賃糾紛協調處理等能力。

立法院昨（28）日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」，透過6大面向來保障租客權益，包括：押金不得超過2個月租金、修繕責任、轉租條件、終止租約情形等。

過去企業或是反覆出租行為者，列入消費者保護法進行管理。但是偶爾出租行為，或是承租人為企業經營者而非消費者等，非具消費關係的住宅租賃，卻出現無法可管的問題。內政部據此制定「租賃住宅市場發展及管理條例」，規範所有房屋租賃行為。

租賃條例上路後，不僅是專業房東要依循租賃契約範本來與房客訂立契約，一般住宅租賃契約也要按照租賃條例內的規範來制定。

針對租賃雙方的權利義務和糾紛問題，租賃條例提出6大面向來保護租賃雙方。第一，押金不得超過2個月租金總額，房東應在契約消滅，以及房客完成住宅返還時，還給押金或剩餘押金。第二，簽約前應由房東說明租賃期間負責的修繕項目和範圍，並保持租賃住宅合於居住使用。如果房東未能在適當期限內完成修繕，房客可以自行修繕，並求償相關費用。

第三，在二房東轉租問題上，轉租人須先獲得出租人的書面同意，並向次承租人出示書面文件。第四，房東可以在損壞、遲付租金達2個月租額、未經同意轉租、收回重建等情形，以書面通知房客終止租約。

第五、房客可因疾病需要長期療養、住宅未合居住使用、未經同意轉租、死亡等因素，以書面通知房東提前終止租約。第六，租約結束時，租賃雙方應該共同完成屋況點交，遺物限期不取回者，可以拋棄或由押金扣除處理費用。

另外，為提高解決租賃糾紛的效率，政府將輔導成立以房東或房客為成員的非營利團體，提供貸款、保險、法律等專業諮詢。

同時，一旦發生租賃糾紛，送交各地方政府不動產糾紛調處委員會處理時，由政府扮演公正第三方角色，免收調處費用，以減輕民眾壓力。

(工商時報)

台北市長柯文哲昨主持南港區行動市政會議，宣布興中路經國家生技園區到忠孝東路七段的聯外隧道要打通，納入東區門戶計畫，加快開發速度。柯文哲昨與南港軟體園區科技業年輕人座談，比較南港與內科交通時脫口說出「內湖交通沒救了」，台下哄堂大笑，柯才改口「是很難救」。

原本聯外隧道由台北市政府與中研院共同進行，柯文哲認為速度太慢，決定納入東區門戶計畫，改由台北市主辦、中研院協辦。 柯文哲說，隧道一定要打通，「不然南港一定會塞死」。

• 賣屋的時候常遇到客戶問~~你們的貸款成數是幾成？7成、8成、85成.......有沒有更多....其實大家都想拿低自備款來買屋！
• 現在是低利率時代，銀行房貸年利率從1.5-2%不等，雖然銀行預估建案可以核貸8成，但銀行授信主要還是要看個人償債能力來判斷你可以貸多少，最近因為房市不景氣，許多民眾都遵守名嘴們說要繼續觀望下去，都說還沒到谷底還會跌！繼續等......(我曾經接過客戶等嘞6年也還沒買......來看房子時我只跟他說：大哥！您還要繼續等下去嗎？以前你在看重劃區或是其他區域房價才多少？現在哩....)，銀行房貸業務往往都無法像以前一樣輕輕鬆鬆核貸到也導致銀行放貸業務量成長趨緩。(其實銀行很想放貸出去，畢竟開門做生意他要賺利息才有營收，礙於金管會規定又不能不遵守)......但當你去對保時，你的條件基本符合時，銀行承辦人員就會給你驚喜了.....什麼驚喜！當然是核貸成數給你多0.5成~1成不等，礙於規定他們是不會明說，總是拿到你的資料徵信過後，沒問題就會跟你說你的條件可以貸到85成~~你要貸嗎？貸下來你可以去買家電、家具、裝潢等等。
• 最近我銷售的房子均為低總價首購型產品，很多購買的年輕族群都會問房貸這塊，怕買嘞又怕繳不起.....其實我教過很多客人這樣處理房貸也順利買到自己喜歡的房子....其實買房子也要有日子，總不能為了買一間房子不吃不喝......
• 舉例來說：房屋總價600萬  自備款120萬 貸款8成  金額為480萬  期限20年 利率用1.6%來算 本金+利息月繳為23,383元......對於一個上班族月薪5萬已經去掉一半的所得，剩下 25,000元要付生活開銷、約會、還信用卡後可能所剩無幾，所以根本不敢買！(開始會唱要居住正義...建商要降價....殺個好價格等等)
• 這裡跟大家分享一個方式，貸款期間有分20年跟30年，雖然30年期限很長，又會多10年的利息但你是否想看看雖然帳面上30年的房貸總共利息要1,246,945元，但每個月本息只要16,797元也是輕鬆很多....
• 但jason哥我還會用其他方式教客人的！---用寬限期的方式----前面先繳利息......你可能會說：神經病！只繳利息....後面要繳更多！但我教客戶用這個方法反而讓他買房後也有日子.....也不用不吃不喝！才買得起......而當初跟我買的客戶他們也是用這樣的方式，現在跟我聯繫也是說當初用這樣的方式在生活上沒什麼負擔外，也快速讓他們在二年內還了部分的本金....
• 其實方法很簡單，如果申貸20年寬限期2年月付6,400元(你看不用到萬元)，2年寬限期到後月繳25,590元........但我絕對不是要客人2年後再繳
• 其實這只是一個資金活用的概念，剛交屋時要花費的費用居多，添購家用、家電、裝潢等....如果多0.5成的貸款為何不用.....因為買房子頭款已經支付一筆費用嘞！如果貸款的部分選擇用寬限期方式先支付，每月雖然只還款6,400元，但只要有閒錢就拿去還本金，銀行是可以讓你隨時還款的，不管1000~1萬元只要你要還錢銀行都會讓你還本金，當還錢後會問你要降低月付金還是期限，建議縮短貸款年限，我有一位公務員年輕客人我就是這樣的方式處理，選擇寬限期方式，扣除開銷後，每個月的閒餘資金有約1萬元他就去繳本金，2年後本金已經還24萬，到期後房貸本金也是扣除已還的24萬後再去算本金月付金，讓他輕鬆很多，至於房價因為當初買的是三峽北大特區學勤路2房，從原來的500萬房價每坪17萬到現在該社區實價登錄行情已經有26-28萬的成交價，房子又長期在出租給學生，現在至少資產有逼近千萬，一個公務員薪資才多少，用這樣的方式幾年下來就資產倍增。
• 買房子需要一些勇氣跟決心，如果你要等房價往下掉，那我告訴你，除非世界末日到才有可能，現在都是建商在讓利，原物料成本是不變的，只是現在建商少賺一些，如果你要建商不賺錢是不可能的事，如果開公司不賺錢那不如不要開，如果你是建商你一定也是這樣想不是嗎！
• 利用一些方式輕鬆還款，讓自己不用被房貸壓到喘不過氣，其實買房子絕非難事~~祝大家都能買到自己喜歡的房子喔~
• 有任何需要協助的問題也歡迎來找JASON哥~

• 還記得再銷售賣房子的時候，客人常會說離北市好遠，交通好不便利喔！

1. 但是好像大家只會想到生活機能及交通不便利這件事，好像從來沒有仔細思考過，每天早一點床，多花30分鐘-50分鐘的時間通勤上班，但每分鐘房價你可以省多少？
2. 現在市中心房價高，因為買不起大家開始往外尋找，但都想買在捷運站旁，但是也因為捷運的軌道經濟便利帶動房價上揚，讓年輕人又買不起了！而往外尋找~
3. 我記得以前銷售時常會跟客人說一句話：【每個人都喜歡留在自己熟悉的環境，但卻要付出很大的代價！】你仔細想想是不是..........如果你是住在信義計畫區範圍內，因為生活機能方便，如果要買房子一坪120萬！請問一下這是你的一年年收入吧！要買一間2房30坪的房屋，總價要3600萬.............試問一下，房貸8成2880萬好嘞，年利率1.5%計算，一個月本息=130,332元【重點是年收入不到100萬，2880萬銀行應該也不會申貸】，除非你有一個有錢的老爸幫你出大部分頭款！所以是不是有如我說的，留在喜歡的環境卻要付出很大的代價！
4. 我記得以前我剛買房時，因為台北買不起，所以買到桃園市，也是每天開車通勤到台北市來上班，當時桃園市藝文特區附近房價才10萬，一間3房連車位才540萬，貸款8成，20年本息繳19,562元，光看數字，壓力指數是不是差很多！如果以當時台北市房價來看，真的省一大半！要擁有房子，也要有日子==不要因為要好房子，好地段，讓自己不吃不喝，沒生活！你說是吧~~
5. 雖然不是住在市中心，但是現在的抗性有可能是未來的增值條件喔！以前大直會淹水但是現在呢?水岸第一排，價格好！員山子分洪道啟用後，汐止沒淹水後的房價是不是開始往上揚呢！
6. 好地段是不停變動的，有些地段的優勢正在消失，有些地段正在崛起，多花一些時間通勤，可以省掉百萬房價，等到生活機能交通建設陸續到位後，你是不是準備住在裡面，房屋為你賺錢呢！

最近jason到基隆市區域內幾個建案看看了解一下分享一下賞屋心得 本文屬個人心得分享及言論，無惡意批評!

▲基隆曾經給我的印象就是基隆港~小時候因為不吃飯，爸媽為了讓我開胃~~就去基隆拿鹿茸磨成的中藥讓我吃~~從此就真的很會吃!(不過是小時後)，直到現在我對基隆的印象是基隆廟口的那些有名的小吃.....

▲基隆港以前是商船、軍艦停靠的港口，因為台北港的興建啟用，現在基隆港只剩下部分軍艦、麗星遊輪停靠的地方！只要去基隆就是去廟口吃小吃，吃完打道回府~從不會在意基隆的發展一堆貨櫃拖拉古進進出出。。

▲會讓我注意基隆的發展時，當初在建設公司從事房地產銷售時~聽到某建案打【台北新東區】這個名稱，引起我們的關注~

▲以前到基隆就會走中山高，到基隆端就是塞車，要到瑞芳就是要下瑞芳交流道~~走瑞八公路到瑞芳，要到濱海公路就是走基隆或瑞芳才能到...如今現在要到基隆的觀光知名景點可以透過多條快速道路串連銜接，也大幅提升基隆往來台北的交通便利性。

▲而台鐵推行捷運化也帶動基隆市鐵路及車站的改造，往來基隆市越來越方便，也帶動人口及區域的發展，所以近幾年建商也開始在基隆獵地，開始在本地區陸續推案。也都有不錯的銷售成績。

▲基隆市人口發展經我查詢戶政最新資料，基隆市7個行政區人口成長排名第一的是安樂區(82,257人)、排名第二是七堵區(54,016人)可見基隆市還是有許多的居住人口。統計至2017.3月。

▲高速公路沿線都有看到早安國揚的POP廣告，也讓我想說來去看看這個推案，因為早在興O發上班時，我就知道國揚要在素有天母大街號稱的新豐街推案......

▲新豐街跟深溪路上生活機能算是很充足，早安國揚訴求麥當勞商圈，大小商店都有，如果要採買時便利性堪稱足夠！想不到在這裡竟然有這二條街有這麼充足的生活機能。

▲當天前往賞屋時又是雨天，當然也感受一下雨都的魅力，其實我當天由基隆市區進入並未走快速道路，走到碧砂漁港轉上去，一大片全區土地開發，占地5900坪，全區579戶真的好大一片，訴求36項公共設施，我以前銷售過大型造鎮案，對於這類型的產品自己尚能接受，只是我唯一的抗性就是海邊，東北季風強時會不會太冷！颱風來的時候峰會不會很大等等.....

▲就管理層面大型社區最注重的是管理層面，銷售跑單小姐跟我強調建設公司提供的【家百年】服務~~家就是建物的施工履歷、百就是百萬社區總體營造、年就是終身房屋健檢等服務，其實我會較注重未來物業管理模式如何運作，畢竟大型社區管理真的很重要，管理的好對整個社區都有幫助。

▲再來就是建材，可能因為是以前弄過工學館的關係，我對建材及營造工法都比較看重，畢竟花消費者要花幾百萬去買一間房子，怎麼都沒跟我說地基怎麼打，基礎工程如何做？只有一張影印紙附上10張照片告訴我建材，我不想知道你配給我豪山廚具、LG人造石檯面~我比較想知道房子的結構~這才是會讓客人放心！

▲當天我看的是2-3房的平面格局，房屋的柱子沒有在室內沒有影響室內格局，這也是我比較注重的地方，但有些橫樑會有所謂壓床的禁忌，B1戶別廁所也有開窗，這應該都會是消費者最愛的。

▲至於最後價格方面，銷售小姐給我2房31.98P總價498萬~算了一下單價每坪15.57萬~然後當然要問下議價空間~~銷售小姐強調不二價銷售！強調1字頭房價~~

▲其實看完房子後~我就個人的觀點來看，如果以時間房價概念來看~~或許每天通勤我可以省幾百萬的房價，但房子真的要住的舒服才是最好的投資，雖然大型社區開發優勢面積大可營造社區主題、景觀、增加附加價值，區域交通、生活機能、人文氣息，能否帶動社區整體房價，也是要看未來的發展。

最近在整理以前的報紙稿，這張報紙稿跟我多年了，保持得很好!

曾經它是我的行銷工具，但也是給當時購屋客戶的參考！

鑽石購屋哲學的4C原則

★說到環境條件，回想早期我在銷售林口還有三峽區域的建案，早期林口一片黃土，當時推案又是區域高價當時來看的客人常丟一句話：有霧、又冷、好偏僻，離台北好遠!我才不要買這裡！但是現在的林口發展成什麼樣嘞！10年後~機場捷運通嘞！三井購物中心開幕了~現在每坪單價衝到40萬~我還想到當時興富發鄭總裁廣告講一句：霧散嘞！林口發嘞！你會不會習慣講一句話：早知道當時買就好嘞! (天底下如果早知道是不是大家都會很好野嘞)

★說到建設，當時也是說機場捷運重新招標了，一定會通車！我被客人吐槽，別傻了拉~你隨便講講~不知道何年何月才會通車！交通不方便我才不要買林口~

如今機場捷運真的通車嘞，當時機場捷運林口A9站確定站體出來時，房價好像已經20幾萬~30萬了， 大家當時也是說：當時沒買好像不太對！

★說到潛力~~當時調任到三峽時，看著台北大學學區及周邊發展，也是告訴客戶學區住宅周邊的潛力~ 現在三峽北大特區的潛力、也因為人潮的聚集，大型量販店進駐生活機能成型，也成為大家購屋選擇的區域。

★最後關於便利性，北大特區的便利性從以前的1線公車到如今收費站拆除後，我告知客人未來會有第二個交流道進出北大，如今真的第二個交流道建設完成並且通車了，也大大提升進出的便利性。

其實踏入房地產這麼多年，當我們要推銷房屋時一定會去查證相關建設及發展，所以下次再有類似的區域出現
千萬別忘了!掌握購屋的4C原則~~