房市◆房事◆大小事

永慶房產集團表示，房市進入交易旺季，民眾看屋意願轉趨積極，加上建商讓利風潮衝擊下，屋主心態轉化，買賣雙方價格認知差距拉近，讓11月房市交易量較10月小幅成長5%。

根據永慶房產集團研展中心統計，與10月相比，七都11月房市交易量表現，北市成長4%，新北量增6%，桃園增加3%，新竹縣市成長9%，台中增加3%，台南與高雄則分別成長2%與8%

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，年底是傳統的購屋旺季，剛性需求拉抬，加上部分屋主認清事實，願意讓價出售，讓交易量增加，若與去年11月同期相比，全台交易量增16%，顯示房市交易量持續回溫。

觀察11月七都房價，雙北市房價小幅回升1%，桃園以南都會區房價，都在1.5%內微幅波動。

謝志傑表示，今年以來七都房價均呈現2%內的上下震盪盤整，目前市場以自住需求為主力，房價缺乏上漲動能，預估房價仍是持續盤整格局，甚至有小幅下修空間。

謝志傑表示，觀察本月高總價產品交易也有回溫跡象，不少高總價屋主在稅負成本攀升以及年前售屋省稅的考量下，願意修正價格，加快售屋節奏，而買方也在價格有感下跌後，把握機會擇優進場，顯示只要是好產品、好地段仍不寂寞。

一般認為小型重畫區供給有限，能較快速脫離空城的行列，房價抗跌，實價顯示，三峽北大特區今年平均房價每坪25.4萬元，較三年前高點僅下滑3%，比五年前上漲19%。但泰山十八甲表現不佳，跟2014年相比跌幅逾一成。

大家房屋企研室主任郎美囡分析，房市2014年反轉後，房價跟高點時期相比多有一至二成的修正，大型重劃區供給多，賣壓重，修正更是明顯，至於小型重畫區，由於短時間開發飽合，生活機能凝聚快速，一般認為房價較具抗跌性。

統計三峽北大、三重重陽以及泰山十八甲，新北市三個小面積重劃區的住宅大樓交易資料，雖然同為小面積，但各重劃區的房價走勢各有不同。

其中三峽北大特區最抗跌，今年平均房價每坪25.4萬，跟房市多頭時期2014年比僅下滑3.6%，且跟五年前相比單價上揚了18.8%。三重重陽重劃區今年平均房價35.2萬，跟2014年相比跌8.7%。

泰山十八甲則是一路下跌，今年住宅大樓均價26.8萬，跟2014年相比跌幅達10.9%。

大家房屋北大學成店店東黃睿齡表示，北大特區街廓寬大整齊，教育機構密度高，而桃子腳國小已成為著名學區，適合有孩子的家庭，加上這幾年賣場、連鎖店陸續進駐，生活機能佳，通車往返台北、桃園機場都很快速，未來還有三鶯線可期待，因此房價迅速回穩。

住商不動產泰山十八甲加盟店店長王鴻傑表示，十八甲重劃區住宅大樓有很大價差，公有市場是十八甲的中心，周邊大樓這幾年釋出稀少，相對抗跌，不過比較外圍的區域，例如中港西路、仁愛路巷子，大樓房價就在2字頭，拉低均價不少。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，以重劃區而言，若處於多頭期間，推案初期價格通常最低，加上建設話題，房價能有期待，可是生活機能勢必不足，而在目前房價盤整期間，機能未臻健全的重劃區前景難料，建議買方依據實際需求、通勤成本以及總預算來評估，較容易找到理想的房子。

立法院昨（28）日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」，透過6大面向來保障租客權益，包括：押金不得超過2個月租金、修繕責任、轉租條件、終止租約情形等。

過去企業或是反覆出租行為者，列入消費者保護法進行管理。但是偶爾出租行為，或是承租人為企業經營者而非消費者等，非具消費關係的住宅租賃，卻出現無法可管的問題。內政部據此制定「租賃住宅市場發展及管理條例」，規範所有房屋租賃行為。

租賃條例上路後，不僅是專業房東要依循租賃契約範本來與房客訂立契約，一般住宅租賃契約也要按照租賃條例內的規範來制定。

針對租賃雙方的權利義務和糾紛問題，租賃條例提出6大面向來保護租賃雙方。第一，押金不得超過2個月租金總額，房東應在契約消滅，以及房客完成住宅返還時，還給押金或剩餘押金。第二，簽約前應由房東說明租賃期間負責的修繕項目和範圍，並保持租賃住宅合於居住使用。如果房東未能在適當期限內完成修繕，房客可以自行修繕，並求償相關費用。

第三，在二房東轉租問題上，轉租人須先獲得出租人的書面同意，並向次承租人出示書面文件。第四，房東可以在損壞、遲付租金達2個月租額、未經同意轉租、收回重建等情形，以書面通知房客終止租約。

第五、房客可因疾病需要長期療養、住宅未合居住使用、未經同意轉租、死亡等因素，以書面通知房東提前終止租約。第六，租約結束時，租賃雙方應該共同完成屋況點交，遺物限期不取回者，可以拋棄或由押金扣除處理費用。

另外，為提高解決租賃糾紛的效率，政府將輔導成立以房東或房客為成員的非營利團體，提供貸款、保險、法律等專業諮詢。

同時，一旦發生租賃糾紛，送交各地方政府不動產糾紛調處委員會處理時，由政府扮演公正第三方角色，免收調處費用，以減輕民眾壓力。

(工商時報)

最近在整理以前的報紙稿，這張報紙稿跟我多年了，保持得很好!

曾經它是我的行銷工具，但也是給當時購屋客戶的參考！

鑽石購屋哲學的4C原則

★說到環境條件，回想早期我在銷售林口還有三峽區域的建案，早期林口一片黃土，當時推案又是區域高價當時來看的客人常丟一句話：有霧、又冷、好偏僻，離台北好遠!我才不要買這裡！但是現在的林口發展成什麼樣嘞！10年後~機場捷運通嘞！三井購物中心開幕了~現在每坪單價衝到40萬~我還想到當時興富發鄭總裁廣告講一句：霧散嘞！林口發嘞！你會不會習慣講一句話：早知道當時買就好嘞! (天底下如果早知道是不是大家都會很好野嘞)

★說到建設，當時也是說機場捷運重新招標了，一定會通車！我被客人吐槽，別傻了拉~你隨便講講~不知道何年何月才會通車！交通不方便我才不要買林口~

如今機場捷運真的通車嘞，當時機場捷運林口A9站確定站體出來時，房價好像已經20幾萬~30萬了， 大家當時也是說：當時沒買好像不太對！

★說到潛力~~當時調任到三峽時，看著台北大學學區及周邊發展，也是告訴客戶學區住宅周邊的潛力~ 現在三峽北大特區的潛力、也因為人潮的聚集，大型量販店進駐生活機能成型，也成為大家購屋選擇的區域。

★最後關於便利性，北大特區的便利性從以前的1線公車到如今收費站拆除後，我告知客人未來會有第二個交流道進出北大，如今真的第二個交流道建設完成並且通車了，也大大提升進出的便利性。

其實踏入房地產這麼多年，當我們要推銷房屋時一定會去查證相關建設及發展，所以下次再有類似的區域出現
千萬別忘了!掌握購屋的4C原則~~

◆人家都常常說~買屋要注意地段!地段!地段~

以前在售屋時，常會跟客戶分享其實買房子要注意房地產有五大經濟學想想看只要挑到這五個經濟學的房屋是不是後續房價都不錯!

【地段經濟學】商圈跟好地段比台積電股票還值錢  你很難想像30年前的信義計劃區是什麼樣子!但你怎麼會知道如今它是東區最繁榮的商圈。

【休閒養生經濟學】銀髮族為訴求 現在因銀髮族多有些建商也開始規劃以銀髮族為訴求的產品

【水岸經濟學】大直的輕井澤、帝景水花園、美河市、遠雄左岸 水岸的永久景觀都是大眾喜愛的產品

【公園經濟學】藏綠景觀 永續健康，公園周邊(大安森林公園、青年公園、台中美術館、經國綠園道、高雄美術館)

【軌道經濟學】鐵路、捷運自從台北捷運開通後，因為交通的便利性快速將人從A地運到B地，也帶動軌道旁住宅房價的上     漲，因為大家都想住在捷運旁!

買房子只要挑對產品，相信房屋會為你賺錢，因為你住在裡面房價還為你賺錢!

全國都分佈著完善而先進的高速公路（南北大道）- 北接泰國；南接新加坡。馬來西亞火車鐵路（KTM）布特拉輕快（Putra Light Rail Transit）士達輕快鐵（Star Light Rail Transit）單軌輕快鐵（Monorail）機場快線（KLIA Express Rail Link）馬來西亞航空及海路交通系統非常先進。吉隆坡國際機場更是亞洲其中一個先進的現代化機場。

區域鐵路（KTM Komuter）輕軌運輸（LRT） 單軌鐵路（KL Monorail）

1. 符合以下的財力要求：

 定期存款須存放於馬來西亞政府所認可之財政機構 (目前匯率為馬幣1元：台幣10元)

 申請人可選擇於任何一間馬來西亞本地銀行，或在馬來西亞設有分行之外國銀行存放定期存款。該指定的定期存款須一直存放於銀行，直至申請人退出計劃為止。收入證明文件包括薪俸稅單、公司證明書、銀行自動轉帳記錄等。除薪金以外，銀行利息、退休金、物業收益等亦可納作收入計算。

 2. 持有馬來西亞有效之醫療保險單

醫療保險的有效期最少為3個月或以上，並由馬來西亞政府認可之機構發出。

 3. 醫療報告

申請人及所有家庭成員(配偶及子女)需提供由馬來西亞醫院發出之醫療報告。

『我的第二故鄉----馬來西亞』（MM2H）計劃是由馬來西亞政府所提倡，允許那些能夠達到特定標準的外國人，得到多次入境居留證（Social Visit Pass），長居大馬。 該居留證（Social Visit Pass）的初始期限為10年，並可更新。

一、馬來西亞政府允許外國人投資價格超過50萬令吉的住宅型房地產。

二、外國人可投資的未開發土地劃分如下： 住宅區、接地式平房、半獨立式別墅、連棟屋、多棟聯建住宅、單元公寓、獨立產權公寓。

三、外國人可購買馬來西亞的預售屋或成屋，唯一的限制是不得購買僅限馬來人持有的房地產。

符合條件的外國人也因購屋而可以從指定的財務機構得到60％至80％貸款。基於馬來西亞天然環境與政治的穩定，房地產每年的成長率約10％至15％以上，因此吸引了各國人士前來馬來西亞定居，投資房地產與設廠。

地理與人口

馬來西亞的版圖包括馬來西亞半島，婆羅州島上的沙巴及砂勞越州，以及由首都吉隆坡，納閩島和布特拉城（簡稱布城）所組成的聯邦直轄區，其面積約為329758平方公里與沙巴及砂勞越州隔了南中國海的馬來西亞半島坐落於赤道以北緯度2至7度，北部與泰國為鄰，南部與新加坡為鄰。人口約2千6百80萬（2008估計），其中馬來人是主要種族，占人口約57％，其餘由華人占約26％、印度人、伊班人、卡達山人及其他少數民族組成。

生活費用

馬來西亞基礎設施與發展和任何一個發達國家相若。雖然馬來西亞仍處於開發之中的階段，但是生活費用可說是亞洲最低之一。馬來西亞銀行金融體系健全，定期存款利息約為2.5％至4.1％年利率視當時利率而定。

文化語言

馬來語（BahasaMelayu）是此地的國語，而英語是第二語言，華語與各地方言亦普遍使用。宗教文化信仰自由，伊斯蘭教是官方宗教

政治穩定與法治

馬來西亞是世界上執權最久的民選政府之一，它代表了全國各族人民。這個國家由於嚴謹的執行憲法所規定的英式法律系統所以長期以來被公認為世上最安全，政治最穩定的國家之一，統計數字可證明馬來西亞的犯罪率相對的低，屬於安全的國家。

基礎設施

全國都分佈著完善而先進的高速公路（南北大道）- 北接泰國；南接新加坡。馬來西亞火車鐵路（KTM）布特拉輕快（Putra Light Rail Transit）士達輕快鐵（Star Light Rail Transit）單軌輕快鐵（Monorail）機場快線（KLIA Express Rail Link）馬來西亞航空及海路交通系統非常先進。吉隆坡國際機場更是亞洲其中一個先進的現代化機場。馬來西亞地廣物博，居住環境極佳，百姓安居樂業。

醫療

馬來西亞擁有一個非常完善且高效率的保健系統。在這裡，各種符合國際標準的醫療服務如私人醫生，診所和醫院都極為普遍且收費合理，溝通方面肯定不成問題，因為醫療專家和職員們都廣泛使用英語。國內的私立醫院提供一流的專業服務，加上收費比其他國家便宜許多而贏得了國際間廣泛的讚譽。

尋找夢想家體驗國際新生活

飲食文化

世界各地的美食都能在馬來西亞找得到，而且價格非常合理。在這裡，由於各種文化精髓獨特的交融使得馬來西亞成為亞洲著名的飲食天堂，而最精緻的東西方料理都能在這主要的城市裡享用得到。此外，馬來西亞是東西方文化的交匯點，這使它成為飲食大熔爐的原因之一。由於有著不同的種族與文化的交融，使得馬來西亞成為亞洲最多元化的美食天堂！另外，馬來西亞還出產許多色澤鮮艷且在國外較為罕見的熱帶水果，這些水果長年都大量供應而且價格廉宜。

休閒娛樂

在馬來西亞可以享受到多種不同類型的家庭娛樂休閒設施，例如主題樂園、熱帶雨林探險運動、水上活動和高爾夫球場等。馬來西亞擁有世界上最古老的熱帶雨林之一，這也使得國家公園蘊藏著大量且豐富的自然界珍貴資產。此外擁有著長逾4800公里的延綿海岸線吸引著成千上萬的本地和外國遊客前來休閒和放鬆。至此，沙灘、海島和珊瑚礁為這些活動提供了迷人的景觀。在購物方面，吉隆坡擁有許多間大型百貨購物商場，琳琅滿目的商品也讓它成為亞洲的其中一個最多購物商城的城市。

投資與發展優勢

馬來西亞是一個天然資源豐富的國家。盛產石油、錫礦、橡膠、棕油等原產品，為投資者提供了有利的條件。因此，在馬國投資工廠可享有豐富的利潤及取得工低廉、品性溫順及工作勤勞的員工。這也可從各大型工廠處處聳立提供了有利的證明。除了投資工廠之外，房地產也是投資者不容錯失的選擇之一。馬國的房價低，租金高，回報酬率高所以增值力也相應提高。許多國際知名品牌與連鎖店也入駐馬來西亞這充滿潛力的國家。

優越的生活品質

馬來西亞有著溫暖適中的天氣，加上在政府有效的監管下，讓馬來西亞在眾多亞洲國家中享有最優越的生活品質的同時也保持最低水平的物價與最好的服務品質。在交通方面，全國各地有著完善而先進的公路，鐵路，航空及海路系統。吉隆坡的國油雙子星塔更是世界上其中一個最高的建築物。

私立教育是一項由私立教育機構所提供（非政府資助）的教育服務。從育幼、學前教育、小學、中學到大專院校，這些私立教育機構提供一個讓學生考取證書、文憑及學位資格的機會。

I.校內頒發的證書及文憑

學生可以全日或業餘方式修讀有關課程，考取學院本身所頒發的證書及文憑。此一等級的學術資格受大部分本地及海外大學認可，成為進入各所大學或直升大二課程的基本資格。

II.為準備參加校外專業考試的學生備考

私立學院也開辦為準備報考本地及海外大學專業考試的學生備考，以協助他們考取佳績。這些專業考試包括：

專業團體（馬來西亞特許公共會計師協會、工程師協會）

半專業團體（馬來西亞銀行協會、倫敦工商會考試委員會、英國國家電腦中心，以及英國特許合格會計師協會）

大學預科學術考試課程（馬來西亞高級教育文憑、英國劍橋"A"水準）

外國英語課程（英國劍橋考試委員會）

III.英國、美國、澳洲、紐西蘭、加拿大和馬來西亞大學雙聯學士學位課程

學生可以在私立學院修讀學士學位課程，有關學院會根據它和海內外姐妹大學所議定的教育合作模式開辦課程。學生可以選擇修讀本地大學，或者是在海外大學所頒發的學士學位

馬來西亞私立學院和海內外大學在這類型的合作關係中，所開辦的課程分為兩種，一種是以配套方式(SplitDegree)，在馬來西亞修讀部份學分，之後再到海外本校深造；另一種則是完整的在馬來西亞完成學業(Entire Degree)。

配套方式(Split Degree)

所謂配套升學，是以雙聯、學分轉移及優先轉學的方式銜接私立學院和大學的學士學位課程。

海外教育系統國際一流學府亞洲分校

讓馬來西亞深具移民魅力的原因，就在於國際級的教育優勢。許多國際名校選擇馬來西亞作為亞洲分校所在地，與歐、美、澳洲大學課程完全同步，提供國際學位雙聯課程，在馬來西亞分校修讀的學分，全面等同國際名校本部。你可以自由選擇在馬來西亞讀兩年，再赴本部讀一年，拿到的畢業證書沒有任何差別。國際名師來教育，東協菁英做同學，省下可觀的留學費用，全英語的學習環境，在馬來西亞輕鬆實現！ 以英國大學為例，馬來西亞擁有全球排名第1的劍橋大學（QS 2011，同份評比台灣大學排名第87）與金融時報評比管理學院全球第一的蘭卡斯特大學。想讓孩子唸名校，馬來西亞做得到。

全國都分佈著完善而先進的高速公路（南北大道）- 北接泰國；南接新加坡。馬來西亞火車鐵路（KTM）布特拉輕快（Putra Light Rail Transit）士達輕快鐵（Star Light Rail Transit）單軌輕快鐵（Monorail）機場快線（KLIA Express Rail Link）馬來西亞航空及海路交通系統非常先進。吉隆坡國際機場更是亞洲其中一個先進的現代化機場。區域鐵路（KTM Komuter）輕軌運輸（LRT） 單軌鐵路（KL Monorail）

雲南昆明至寮國首都永珍的鐵路，是泛亞高鐵東南亞中線（昆明至新加坡）的一部分，全線預計2020年完成通車，未來搭乘火車從昆明至新加坡僅需約10小時。連接雲南昆明至寮國永珍的「中寮段」鐵路，全長530公里，預計5年完工，造價70億美元（約2025億元台幣），中寮兩國將以建立合資公司的方式承建，中方將承擔70%投資額。按「亞洲鐵路網政府間協定」，中寮段的高鐵還將延伸到泰國曼谷，然後經馬來西亞吉隆坡，終至新加坡，全長3900公里。屆時可由昆明直達新加坡。有關協議初步確定了泛亞鐵路的路線，分東、中、西線3個方案，各線將分段興建，整個鐵路網可望在2020年完成，將跨越中國、越南、柬埔寨、寮國、緬甸、泰國、馬來西亞、新加坡8國。 新加坡與吉隆玻之間的車程僅需90分鐘兩地一日生活圈即將成形，將帶動馬來西亞首都吉隆坡未來發展。

2008年馬來西亞開始對外開放投資，從低收入農業國轉型到高科技國家，根據世界銀行發佈世界銀行對全球１８５個國家和地區的經商環境詳細評估後，馬來西亞《２０１３年全球經商環境報告》，數據顯示，馬來西亞在全球最具商業競爭力排行榜上，排名從去年的第１８位大幅躍升至今年的第１２位。

這說明馬來西亞的經商環境越來越得到國際社會的認可。

2012年平均GDP為5.6%，全球地產指南資料顯示，吉隆坡房市投報率平均為6.21%，遠高於台灣1.57%。

亞洲各大城市房價之中，馬來西亞每平方米約2182美元，相較台灣的7112美元只有1/3。

連續48年平均GDP成長6.5%，顯示其國家經濟成長相當穩定且強勁，在東協國家中更是備受看好。

台灣房屋明湖店  黃俊捷 0800-288-811  0928-287-177