房市◆房事◆大小事

• 賣屋的時候常遇到客戶問~~你們的貸款成數是幾成？7成、8成、85成.......有沒有更多....其實大家都想拿低自備款來買屋！
• 現在是低利率時代，銀行房貸年利率從1.5-2%不等，雖然銀行預估建案可以核貸8成，但銀行授信主要還是要看個人償債能力來判斷你可以貸多少，最近因為房市不景氣，許多民眾都遵守名嘴們說要繼續觀望下去，都說還沒到谷底還會跌！繼續等......(我曾經接過客戶等嘞6年也還沒買......來看房子時我只跟他說：大哥！您還要繼續等下去嗎？以前你在看重劃區或是其他區域房價才多少？現在哩....)，銀行房貸業務往往都無法像以前一樣輕輕鬆鬆核貸到也導致銀行放貸業務量成長趨緩。(其實銀行很想放貸出去，畢竟開門做生意他要賺利息才有營收，礙於金管會規定又不能不遵守)......但當你去對保時，你的條件基本符合時，銀行承辦人員就會給你驚喜了.....什麼驚喜！當然是核貸成數給你多0.5成~1成不等，礙於規定他們是不會明說，總是拿到你的資料徵信過後，沒問題就會跟你說你的條件可以貸到85成~~你要貸嗎？貸下來你可以去買家電、家具、裝潢等等。
• 最近我銷售的房子均為低總價首購型產品，很多購買的年輕族群都會問房貸這塊，怕買嘞又怕繳不起.....其實我教過很多客人這樣處理房貸也順利買到自己喜歡的房子....其實買房子也要有日子，總不能為了買一間房子不吃不喝......
• 舉例來說：房屋總價600萬  自備款120萬 貸款8成  金額為480萬  期限20年 利率用1.6%來算 本金+利息月繳為23,383元......對於一個上班族月薪5萬已經去掉一半的所得，剩下 25,000元要付生活開銷、約會、還信用卡後可能所剩無幾，所以根本不敢買！(開始會唱要居住正義...建商要降價....殺個好價格等等)
• 這裡跟大家分享一個方式，貸款期間有分20年跟30年，雖然30年期限很長，又會多10年的利息但你是否想看看雖然帳面上30年的房貸總共利息要1,246,945元，但每個月本息只要16,797元也是輕鬆很多....
• 但jason哥我還會用其他方式教客人的！---用寬限期的方式----前面先繳利息......你可能會說：神經病！只繳利息....後面要繳更多！但我教客戶用這個方法反而讓他買房後也有日子.....也不用不吃不喝！才買得起......而當初跟我買的客戶他們也是用這樣的方式，現在跟我聯繫也是說當初用這樣的方式在生活上沒什麼負擔外，也快速讓他們在二年內還了部分的本金....
• 其實方法很簡單，如果申貸20年寬限期2年月付6,400元(你看不用到萬元)，2年寬限期到後月繳25,590元........但我絕對不是要客人2年後再繳
• 其實這只是一個資金活用的概念，剛交屋時要花費的費用居多，添購家用、家電、裝潢等....如果多0.5成的貸款為何不用.....因為買房子頭款已經支付一筆費用嘞！如果貸款的部分選擇用寬限期方式先支付，每月雖然只還款6,400元，但只要有閒錢就拿去還本金，銀行是可以讓你隨時還款的，不管1000~1萬元只要你要還錢銀行都會讓你還本金，當還錢後會問你要降低月付金還是期限，建議縮短貸款年限，我有一位公務員年輕客人我就是這樣的方式處理，選擇寬限期方式，扣除開銷後，每個月的閒餘資金有約1萬元他就去繳本金，2年後本金已經還24萬，到期後房貸本金也是扣除已還的24萬後再去算本金月付金，讓他輕鬆很多，至於房價因為當初買的是三峽北大特區學勤路2房，從原來的500萬房價每坪17萬到現在該社區實價登錄行情已經有26-28萬的成交價，房子又長期在出租給學生，現在至少資產有逼近千萬，一個公務員薪資才多少，用這樣的方式幾年下來就資產倍增。
• 買房子需要一些勇氣跟決心，如果你要等房價往下掉，那我告訴你，除非世界末日到才有可能，現在都是建商在讓利，原物料成本是不變的，只是現在建商少賺一些，如果你要建商不賺錢是不可能的事，如果開公司不賺錢那不如不要開，如果你是建商你一定也是這樣想不是嗎！
• 利用一些方式輕鬆還款，讓自己不用被房貸壓到喘不過氣，其實買房子絕非難事~~祝大家都能買到自己喜歡的房子喔~
• 有任何需要協助的問題也歡迎來找JASON哥~

• 還記得再銷售賣房子的時候，客人常會說離北市好遠，交通好不便利喔！

1. 但是好像大家只會想到生活機能及交通不便利這件事，好像從來沒有仔細思考過，每天早一點床，多花30分鐘-50分鐘的時間通勤上班，但每分鐘房價你可以省多少？
2. 現在市中心房價高，因為買不起大家開始往外尋找，但都想買在捷運站旁，但是也因為捷運的軌道經濟便利帶動房價上揚，讓年輕人又買不起了！而往外尋找~
3. 我記得以前銷售時常會跟客人說一句話：【每個人都喜歡留在自己熟悉的環境，但卻要付出很大的代價！】你仔細想想是不是..........如果你是住在信義計畫區範圍內，因為生活機能方便，如果要買房子一坪120萬！請問一下這是你的一年年收入吧！要買一間2房30坪的房屋，總價要3600萬.............試問一下，房貸8成2880萬好嘞，年利率1.5%計算，一個月本息=130,332元【重點是年收入不到100萬，2880萬銀行應該也不會申貸】，除非你有一個有錢的老爸幫你出大部分頭款！所以是不是有如我說的，留在喜歡的環境卻要付出很大的代價！
4. 我記得以前我剛買房時，因為台北買不起，所以買到桃園市，也是每天開車通勤到台北市來上班，當時桃園市藝文特區附近房價才10萬，一間3房連車位才540萬，貸款8成，20年本息繳19,562元，光看數字，壓力指數是不是差很多！如果以當時台北市房價來看，真的省一大半！要擁有房子，也要有日子==不要因為要好房子，好地段，讓自己不吃不喝，沒生活！你說是吧~~
5. 雖然不是住在市中心，但是現在的抗性有可能是未來的增值條件喔！以前大直會淹水但是現在呢?水岸第一排，價格好！員山子分洪道啟用後，汐止沒淹水後的房價是不是開始往上揚呢！
6. 好地段是不停變動的，有些地段的優勢正在消失，有些地段正在崛起，多花一些時間通勤，可以省掉百萬房價，等到生活機能交通建設陸續到位後，你是不是準備住在裡面，房屋為你賺錢呢！

最近jason到基隆市區域內幾個建案看看了解一下分享一下賞屋心得 本文屬個人心得分享及言論，無惡意批評!

▲基隆曾經給我的印象就是基隆港~小時候因為不吃飯，爸媽為了讓我開胃~~就去基隆拿鹿茸磨成的中藥讓我吃~~從此就真的很會吃!(不過是小時後)，直到現在我對基隆的印象是基隆廟口的那些有名的小吃.....

▲基隆港以前是商船、軍艦停靠的港口，因為台北港的興建啟用，現在基隆港只剩下部分軍艦、麗星遊輪停靠的地方！只要去基隆就是去廟口吃小吃，吃完打道回府~從不會在意基隆的發展一堆貨櫃拖拉古進進出出。。

▲會讓我注意基隆的發展時，當初在建設公司從事房地產銷售時~聽到某建案打【台北新東區】這個名稱，引起我們的關注~

▲以前到基隆就會走中山高，到基隆端就是塞車，要到瑞芳就是要下瑞芳交流道~~走瑞八公路到瑞芳，要到濱海公路就是走基隆或瑞芳才能到...如今現在要到基隆的觀光知名景點可以透過多條快速道路串連銜接，也大幅提升基隆往來台北的交通便利性。

▲而台鐵推行捷運化也帶動基隆市鐵路及車站的改造，往來基隆市越來越方便，也帶動人口及區域的發展，所以近幾年建商也開始在基隆獵地，開始在本地區陸續推案。也都有不錯的銷售成績。

▲基隆市人口發展經我查詢戶政最新資料，基隆市7個行政區人口成長排名第一的是安樂區(82,257人)、排名第二是七堵區(54,016人)可見基隆市還是有許多的居住人口。統計至2017.3月。

▲高速公路沿線都有看到早安國揚的POP廣告，也讓我想說來去看看這個推案，因為早在興O發上班時，我就知道國揚要在素有天母大街號稱的新豐街推案......

▲新豐街跟深溪路上生活機能算是很充足，早安國揚訴求麥當勞商圈，大小商店都有，如果要採買時便利性堪稱足夠！想不到在這裡竟然有這二條街有這麼充足的生活機能。

▲當天前往賞屋時又是雨天，當然也感受一下雨都的魅力，其實我當天由基隆市區進入並未走快速道路，走到碧砂漁港轉上去，一大片全區土地開發，占地5900坪，全區579戶真的好大一片，訴求36項公共設施，我以前銷售過大型造鎮案，對於這類型的產品自己尚能接受，只是我唯一的抗性就是海邊，東北季風強時會不會太冷！颱風來的時候峰會不會很大等等.....

▲就管理層面大型社區最注重的是管理層面，銷售跑單小姐跟我強調建設公司提供的【家百年】服務~~家就是建物的施工履歷、百就是百萬社區總體營造、年就是終身房屋健檢等服務，其實我會較注重未來物業管理模式如何運作，畢竟大型社區管理真的很重要，管理的好對整個社區都有幫助。

▲再來就是建材，可能因為是以前弄過工學館的關係，我對建材及營造工法都比較看重，畢竟花消費者要花幾百萬去買一間房子，怎麼都沒跟我說地基怎麼打，基礎工程如何做？只有一張影印紙附上10張照片告訴我建材，我不想知道你配給我豪山廚具、LG人造石檯面~我比較想知道房子的結構~這才是會讓客人放心！

▲當天我看的是2-3房的平面格局，房屋的柱子沒有在室內沒有影響室內格局，這也是我比較注重的地方，但有些橫樑會有所謂壓床的禁忌，B1戶別廁所也有開窗，這應該都會是消費者最愛的。

▲至於最後價格方面，銷售小姐給我2房31.98P總價498萬~算了一下單價每坪15.57萬~然後當然要問下議價空間~~銷售小姐強調不二價銷售！強調1字頭房價~~

▲其實看完房子後~我就個人的觀點來看，如果以時間房價概念來看~~或許每天通勤我可以省幾百萬的房價，但房子真的要住的舒服才是最好的投資，雖然大型社區開發優勢面積大可營造社區主題、景觀、增加附加價值，區域交通、生活機能、人文氣息，能否帶動社區整體房價，也是要看未來的發展。